안녕하세요 현재 저의 거주중인 집 상황입니다 임대차 계약 체결일: 2023년 7월 28일 계약금 700만원 계약 기간: 2023년 9월 4일 ~ 2025년 9월 4일보증금 총액: 130,000,000원(대출9900+본인자금3100)계약일 및 확정일자: 2023.7.31 / 전입: 2023.9.4 현재 거주 중[문제의 핵심]1. 전 세입자가 2023년 8월 18일에 임차권등기 설정함현재 해당 주택은 전 세입자에 의해 경매 진행 중이며, 경매 개시결정일은 2024년 3월 21일이후 수차례 유찰이 반복되고 있으며, 현재까지도 낙찰되지 않고 계속 유찰 상태낙찰 시 보증금 전액 회수가 불가능할 수 있어 심각한 우려 발생2. 저는 전입신고 확정일자 받았지만 전세입자님의 임차권설정이 저보다 앞서 이에 따라 후순위임차권이라 현재 거주중인 건물 경매로는 보증금 회수가 불가능으로 보입니다3. 계약서 특약 위반 소지계약서 특약사항에**“계약 이후 어떠한 등기설정도 하지 않는다. 위반 시 계약금 배액 배상”**이라는 문구가 있씁니다실제로는 계약 체결 직후 전 세입자의 임차권등기 설정이 발생하였고, 이는 특약 위반 소지가 있음4. 공인중개사의 등기 확인 및 설명의무 위반 의심잔금일 기준 부동산 사장님이 등기부등본을 확인하지 않았습니다 계약 당시 등기에는 깨끗한 상태였으나, 잔금일 직전 등기 변화 발생[현재 고려 중인 법적 대응]임대차계약 종료 후 보증금 미지급 시 지그급명령 혹은 보증금 반환청구 소송 + 강제집행특약 위반에 따른 손해배상 청구공인중개사 책임 검토만기일 2개월 전 집주인분께 내용증명 발송과 부동산중개인분이 잔금일날 등본 확인안한 통화녹음 있습니다현재상황에서 변호사님 선임을 지금 시기부터 하는게 맞는지 만기일 후 하는게 맞는지 지급명령 혹은 전세보증금 반환소송 +강제집행 여러 고려해야될 부분이 많고 승소 후 실제 보증금 회수(강제집행 등)까지 지원 여부 및 비용 구조입니다 관련태그: 임대차, 소송/집행절차